서울 토지거래허가 1년, 무엇이 달라졌나

정부는 2025년 10월 15일 서울 25개 구 전체를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이 구역에서 아파트를 사려면 구청의 허가를 받아야 하고, 원칙적으로 산 뒤 2년은 직접 살아야 한다. 국토교통부 대책 자료에 따르면 효력은 10월 20일부터였다. 같은 대책으로 서울 전역은 투기과열지구가 됐고, 15억 원이 넘는 집의 주택담보대출 한도는 2억~4억 원으로 줄었다. 국토교통부 8월 주택통계를 보면 올해 1~8월 신고된 서울 아파트 전·월세 거래 가운데 월세가 52.3%였다. 보증금이 있는 월세와 반전세를 포함한 비중으로, 1년 전 같은 기간에는 44.0%였다.

세입자와 집을 사려는 사람이 마주한 값도 올랐다. 한국부동산원 통계로 서울 아파트의 평균 월세는 올해 8월 164만 1천 원이었다. 1년 전 평균과의 차이는 월 20만 6천 원이다. 서울 아파트 매매가격지수는 대책 직전인 지난해 9월부터 최신 공표분인 올해 8월까지 10.9% 올랐다. 1년 전 같은 구간의 상승률은 5.9%였다. 이 허가구역의 지정 기한은 12월 31일이고, 정부는 그 전에 연장 여부를 정해야 한다.

대책이 막으려 한 것은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자였다. 대책 자료에 따르면 3월에 먼저 묶인 강남 3구와 용산구에서는 세입자 보증금을 넘겨받는 매수가 줄었다. 그 비율은 4월 53.2%에서 8월 5.0%가 됐고, 같은 달 서울의 나머지 지역은 32.7%였다. 1년의 숫자로 살펴볼 것은 갭투자 지표, 집값과 거래, 전세와 월세의 세 가지다. 셋 모두 숫자의 방향은 보이지만, 그 가운데 대책이 만든 몫은 숫자만으로 드러나지 않는다.

정부는 올해 2월 이 규칙을 보완하는 방안을 내놓았다. 정책브리핑에 따르면 정부는 2월 12일 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일에 예정대로 끝낸다고 밝혔다. 같은 날 보완 방안도 냈다. 다주택자가 세입자가 사는 조정대상지역 집을 무주택자에게 팔면, 산 사람은 입주를 미룰 수 있다. 미룰 수 있는 기한은 발표일에 맺어져 있던 임대차 계약이 처음 끝나는 날까지다. 늦어도 2028년 2월 11일까지는 들어가 살아야 한다. 5월 9일까지 계약한 집은 계약일부터 일정 기간 안에 넘기면 중과를 피하게 했다. 그 기간은 강남·서초·송파·용산이 4개월, 지난해 10월 새로 조정대상지역이 된 곳이 6개월이다.

첫째로 갭투자를 가늠하는 두 지표는 모두 낮아졌다. 뉴데일리가 전한 문진석 더불어민주당 의원실 자료는 서울 25개 구의 자금조달계획서를 집계했다. 올해 3월 제출된 계획서 가운데 세입자 보증금을 자금으로 신고한 비율은 20.16%였고, 1년 전 같은 달은 45.49%였다. 강득구 같은 당 의원실 자료를 분석한 서울경제는 보증금과 대출이 모두 있고 입주 계획을 '임대'로 적은 거래를 셌다. 2025년 10월 15일부터 338일 동안 2,442건으로, 앞선 365일의 7,579건보다 67.8% 적다. 실거주 의무는 보증금을 끼고 사는 매수를 어렵게 하는 경로다. 다만 정부가 2월 입주 유예 예외를 담은 보완 방안을 발표했고, 대출 규제도 같은 대책으로 강해졌다. 보증금 신고 비율은 3월 기준으로 2022년 56.26%에서 2024년 38.96%로 이미 내려온 적도 있다.

둘째로 집값은 대책 뒤에도 올랐고, 거래는 대책 직후 크게 줄었다. 부동산원 월간 지수로 서울 아파트값의 한 달 상승률은 올해 3월 0.34%까지 낮아졌다가 5월부터 넉 달 연속 1%를 넘었다. 최근 주에는 지역별 방향이 엇갈렸다. 부동산원 주간 동향을 보면 10월 12일 기준 주에 강남구는 0.35% 내렸고, 한강 북쪽 14개 구는 0.31% 올랐다. 신고된 서울 아파트 매매는 지난해 10월 1만 1,041건에서 11월 4,395건으로 60% 줄었다. 신고일 기준이어서 계약한 달과 집계된 달은 다를 수 있다. 11월부터 올해 8월까지는 5월이 8,946건으로 가장 많았다.

셋째로 서울 전세 매물은 1년 사이 줄었고, 대책 전에도 줄고 있었다. 부동산 정보 업체 아실 집계로 서울 아파트 전세 매물은 대책 발표일 2만 4,369건이었다. 올해 10월 14일에는 2만 951건으로 14.0% 적다. 그 전 1년에도 2만 9,217건에서 16.6% 줄었다. 월세 비중은 전국에서 올랐다. 국토부 표로 1~8월 아파트 임대차 신고 가운데 월세 비중은 전국이 46.8%에서 52.7%가 됐다. 이번 허가구역이 없는 지방도 49.3%에서 53.7%가 됐다. 전국·수도권·서울·지방 네 권역 가운데 증가 폭은 서울이 8.3%포인트로 가장 컸다.

임대료 지수도 서울에서 더 가팔랐다. 부동산원 지수로 서울 아파트 월세는 지난해 9월부터 올해 8월까지 8.7% 올랐다. 1년 전 같은 구간에는 2.3%였고, 이번 구간 전국은 4.2%였다. 서울 아파트 전세가격은 9.3% 올라, 1년 전 같은 구간의 2.2%보다 높았다. 조선일보가 같은 지수로 계산한 현 정부 14개월 상승률 9.72%는 NEXT의 재계산과도 같다.

세 갈래에서 대책의 몫이 드러나지 않는 이유는 같다. 하나는 10월 확대 뒤로 서울 안에 허가구역이 아닌 곳이 남지 않아, 지정되지 않은 곳과 비교할 수 없다는 점이다. 다른 하나는 대출 한도와 투기과열지구 지정이 함께 시작됐고, 5월 양도세 중과 종료와 7·8월 기준금리 인상이 뒤따랐다는 점이다. 비교가 가능한 곳은 일부만 지정된 경기도다. 국토연구원은 5월 보고서에서 이번에 지정된 경기 12곳과 지정되지 않은 경기 지역을 비교했다. 2023년 4월부터 2026년 3월까지의 아실 매물로, 허가제가 매매 매물은 유의하게 줄였다고 분석했다. 전세·월세 매물에는 통계적으로 의미 있는 영향이 나타나지 않았다고 했다. 이 결과는 지정 뒤 다섯 달의 경기도를 본 것이다. 서울에서는 10월 확대 뒤 지정되지 않은 비교 지역이 없어 같은 방식을 그대로 쓰기 어렵다.

가장 강한 반론은 허가제가 전세 매물을 줄였다는 것이다. 조선일보는 15일 사설에서 갭투자가 막히면서 전세 매물이 줄었다고 썼고, 강북처럼 전세 수요가 많은 곳부터 규제를 풀라고 했다. 전세를 주던 집에 산 사람이 직접 들어가면 그 집의 임대 공급은 사라질 수 있다. 매수자가 살던 집이 비어 다시 임대로 나오는지까지 따져야 서울 전체의 순효과가 나온다. 갭투자 지표에도 같은 기준을 쓴다. 보증금을 끼는 매수가 어려워지는 경로는 분명하지만, 대출 규제와 이전 흐름을 뺀 감소분은 정부가 계산해 내놓을 몫이다.

정치권의 평가는 대책이 나온 직후부터 갈렸다. 뉴시스에 따르면 더불어민주당 백승아 원내대변인은 대책 다음 날 "고육지책이고 불가피한 대책"이라고 했다. 국민의힘은 "청년·서민주택 완박(완전 박탈) 대책"이라고 비판했다. 서울경제에 따르면 홍지선 국토교통부 장관은 지난달 인사청문회에서 연장 여부를 시장 상황을 살핀 뒤 정하겠다고 했다.

연장하든 풀든 정부가 기한 전에 내놓을 자료는 세 가지다. 첫째는 허가 신청 자료다. 허가를 받은 매수 가운데 세입자가 살던 집이 몇 채였고, 2월 예외로 입주를 미룬 집은 몇 채인지 밝혀야 한다. 둘째는 서울 안의 비교다. 3월에 먼저 묶인 강남 3구·용산구와 10월에 새로 묶인 21개 구의 전세 매물과 임대료를 지정 시점 전후로 비교할 수 있다. 이 비교가 대책의 몫을 보여 주려면 두 묶음이 지정 전에 비슷하게 움직였는지부터 보여야 한다. 셋째는 국토연구원의 경기도 비교를 9월까지 늘리고 가격과 임대료까지 넓히는 일이다. 서울 전역을 묶은 허가구역의 기한까지 남은 시간은 11주다.