공공임대, 공공지원 민간임대, 등록임대는 무엇이 다른가 — 임대주택 지도

서울 은평뉴타운의 아파트 단지. 자료사진이다.
사진: Xjoony · Eunpyeong New Town, Seoul.jpeg · CC BY-SA 3.0

2026년 9월 21일, 국토교통부가 '주거안정플랜'을 내놓았다. 본문 다섯째 쪽에 원그래프가 하나 있다. 2024년 기준 임차 가구 구성을 셋으로 나눈 그림이다. 공공임대가 197만, 등록 민간임대가 135만이다. 민간 시장 임대는 약 515만이다. 국토부는 그 옆에 전체 임차 가구의 61%가 "순수 민간임대"에 산다고 적었다[1].

세 조각을 더하면 847만이다. 같은 날 보도자료는 2024년 전체 임차 가구를 871.7만으로 적었다[1]. 정부 자료 안에서도 기준에 따라 숫자가 다르다. 어느 쪽으로 보아도 결론은 같다. 세입자 열 가구 가운데 여섯은 임대료 수준과 임대 기간에 공적 의무가 붙지 않은 집에 산다.

임대주택이라는 말은 이 그림의 나머지 넷을 가리킬 때가 많다. 그 안에도 이름이 열 개 넘게 있다. 영구임대와 국민임대, 행복주택, 뉴스테이, 등록임대는 집주인부터 다르다. 임대료를 정하는 방식도, 살 수 있는 기간도 다르다.

◇네 갈래

임대주택은 집주인이 누구이고 어떤 공적 의무를 지느냐에 따라 넷으로 나뉜다.

구분	집주인	첫 임대료	올릴 수 있는 폭	기간	근거 법
공공임대	한국토지주택공사(LH), 지방공사 등	유형별로 시세의 30~90%	5% 이내	유형별 5~50년	공공주택 특별법
공공지원 민간임대	주택도시기금이 출자한 리츠 등 민간	시세의 95% 이하, 특별공급분은 70~75% 이하	5% 범위	10년 이상	민간임대주택 특별법
등록 민간임대	등록한 개인·법인	집주인이 정함	5% 범위	10년(비아파트 단기 6년)	민간임대주택 특별법
일반 전월세	개인 등	집주인이 정함	갱신·증액 때 5%, 새 계약은 제한 없음	2년, 한 차례 갱신 요구 가능	주택임대차보호법

공공임대는 공공기관이 공급한다. 유형마다 법이 정한 의무 기간이 있다. 민간 주택을 빌려 다시 임대하는 전세임대만 집주인이 민간이다[2]. 공공지원 민간임대는 민간이 짓고 운영한다. 주택도시기금의 출자나 공공택지, 용적률 완화 같은 공공 지원을 받는다[3]. 그 대가로 임대료와 입주 자격에 제한을 받는다[3]. 최초 임대료는 주변 시세의 95% 이하다[4]. 청년·신혼부부·고령자 특별공급분은 특별공급 비율에 따라 70% 또는 75% 이하다[4].

등록 민간임대는 개인이나 법인이 자기 집을 지방자치단체에 임대주택으로 등록한 경우다. 첫 임대료는 집주인이 정한다. 그 뒤에는 5% 범위 안에서만 올릴 수 있다[3]. 한 번 올리면 1년 안에 다시 올릴 수 없다[3]. 임대보증금 보증에도 들어야 한다[3]. 이 의무와 맞바꿔 세금 감면을 받는다.

일반 전월세는 임대주택으로 등록되지 않은 집이다. 주택임대차보호법에 따라 세입자가 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있다[5]. 그때 올릴 수 있는 폭은 5%로 묶인다[5]. 세입자가 바뀌면 임대료를 새로 정한다. 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 계약은 신고 대상이다[6]. 2021년 6월부터 30일 안에 신고해야 한다[6]. 2025년 6월 1일 이후 계약부터는 어기면 과태료를 낸다[6].

◇공공임대 여덟 가지

공공주택 특별법 시행령은 공공임대를 여덟 가지로 나눈다[2]. 국토부 임대주택통계로 2024년 말 재고를 집계하면 다음과 같다[7].

유형	재고(2024년 말)	주된 대상	임대료 수준	의무 기간
국민임대	61만1587호	도시근로자 월평균 소득 70% 이하	시세의 60~80%	30년
전세임대	34만5063호	유형별로 소득 50~100% 이하	보증금 일부와 지원금 이자(연 1.2~2.2%)	민간 주택을 빌려 재임대
매입임대	23만6420호	수급자, 소득 50% 이하 등	일반 유형 시세의 30%, 청년·신혼 유형 60~90%	유형별
영구임대	22만5410호	생계·의료급여 수급자 등	시세의 30%	50년
행복주택	18만1445호	대학생, 청년, 신혼부부	시세의 60~80%	30년
분양전환(10년·5년)	18만9492호	–	–	10년, 5년
50년 임대	11만4750호	–	–	50년
장기전세	4만1018호	소득 100% 이하 등	전세 시세의 80%	20년
통합공공임대	2만2767호	기준 중위소득 150% 이하	시세의 35~90%	30년

대상과 임대료 수준은 마이홈포털의 2026년 적용 기준 안내를 따랐다[8]. 의무 기간은 공공이 그 집을 임대로 유지해야 하는 기간이다. 행복주택 입주자가 살 수 있는 기간은 계층별로 따로 정한다. 통계에는 사원임대 4406호가 따로 있다[7]. 공공임대 합계는 197만2358호다[7]. 50년 임대는 현행 시행령의 여덟 유형에 들어 있지 않다. 통계에만 따로 잡히는 옛 유형이다.

통합공공임대는 영구임대와 국민임대, 행복주택으로 갈라진 유형을 하나로 합치려고 만든 유형이다. 임대료를 소득에 맞춰 매기려는 목적도 있다. 국토부는 2020년 4월 시행령 개정을 입법예고했다[9]. 2022년 승인분부터 새로 짓는 공공임대를 통합형으로 공급하겠다고 그때 밝혔다[9]. 2024년 말 통계에 잡힌 재고는 2만2767호다[7].

전세임대는 LH가 민간 주택을 전세로 빌려 입주자에게 다시 빌려주는 방식이다. 입주자는 지원받은 보증금의 이자를 임대료로 낸다[10]. 공공이 가진 집이 아니어서 계약이 끝나면 그 집은 공공임대 재고에서 빠진다. 경제정의실천시민연합은 2026년 7월 '진짜 공공임대'를 101만6000호로 집계했다[11]. 영구·50년·국민임대와 장기전세, 통합공공임대만 센 숫자다[11]. 참여연대는 9월 논평에서 정부의 2030년까지 장기공공임대 공급 계획을 짚었다[12]. 전세임대 23만 호를 빼면 66만3000호라는 지적이다[12].

정부가 정책 목표로 쓰는 숫자는 장기공공임대 193만1000호다. 전체 주택의 8.4%다[1]. 정부는 경제협력개발기구(OECD) 평균을 7.1%로 제시한다[1]. e-나라지표의 유형 구성으로 보면 이 숫자에는 전세임대와 10년 분양전환 임대가 들어 있다[13].

◇만기가 오는 집

공공지원 민간임대는 2015년 '뉴스테이'라는 이름으로 시작했다. 2024년 말 재고는 10만2170호다[7]. 초기 단지들은 의무 기간이 8년이어서 만기가 이미 돌아오고 있다[14]. 주택도시보증공사(HUG) 집계를 인용한 보도에 따르면 2026년에만 12개 단지 1만1059가구가 만기를 맞는다[15]. 같은 집계로 2030년까지는 46개 단지 3만9430가구다[15].

민간임대주택 특별법은 의무 기간이 끝난 뒤 집을 누구에게 얼마에 팔지 정하지 않았다. 살던 세입자에게 먼저 살 기회를 주라는 조항이 없다[3]. 사업 주체는 주택도시기금과 민간이 함께 출자한 리츠다. 보도된 단지에서는 기금 지분이 70% 안팎이다[16]. 경기 위례와 인천 도화 단지는 만기 뒤 임대를 1~2년 연장하고 분양 조건을 협의하고 있다[14][16]. 국토부가 무주택 세입자 우선 매수 지침을 준비한다는 보도가 2026년 5월에 나왔다[17]. 6월에는 현장에 공식 지침이 전달되지 않았다는 보도가 이어졌다[14]. 국회 국토교통위원회에는 관련 개정안 세 건이 계류돼 있다[18].

분양전환 공공임대의 쟁점은 가격이다. 5년 임대는 건설원가와 감정평가액의 평균으로 분양가를 정한다. 10년 임대는 감정평가액을 넘을 수 없다는 상한만 있다[19]. 10년 사이 집값이 많이 오른 곳에서는 세입자가 그 값을 치르기 어렵다. 보도에 따르면 2026년에도 LH의 10년 임대 4783가구가 분양전환 시기를 맞는다[20]. 같은 보도에 따르면 경기 하남의 세입자들은 분쟁 조정을 신청했다[20].

서울의 장기전세주택은 2007년 공급을 시작했다. 2027년부터 20년 만기가 돌아온다. 서울시는 지금까지 누적 3만8296호를 공급했다고 밝혔다[21]. 2027년 310호를 시작으로 2031년까지 약 9300호의 만기가 온다고도 했다[21]. 서울시의 방침은 계약 연장이나 분양전환 없이 집을 돌려받아 다시 공급하는 것이다[21]. 돌려받은 집의 일부는 신혼부부용 장기전세인 '미리내집'으로 쓴다. 미리내집은 2024년 7월부터 2026년 8월까지 7108호가 공급됐다[22].

◇등록임대의 9년

등록 민간임대는 정책 방향이 가장 자주 바뀐 칸이다.

2017년 12월 정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 냈다. 당시 등록임대는 79만 채였다. 정부는 8년 장기임대에 혜택을 걸고 등록을 권했다[23]. 취득세·재산세 감면과 양도소득세 장기보유특별공제 70%, 건강보험료 인상분 80% 감면이다[23]. 등록은 빠르게 늘었다. 2020년 5월 임대사업자는 52만3000명, 임대주택은 159만4000호가 됐다[24].

2020년 7월 정부는 방향을 돌렸다. 4년 단기임대와 아파트 장기 매입임대를 폐지했다[24]. 폐지한 유형은 의무 기간이 끝나면 등록이 자동으로 말소되게 했다[24]. 그 뒤 등록임대는 줄었다. 국토부 통계는 집계 방식이 연말 재고 기준으로 바뀌었다. 이 통계로 임대사업자는 2020년 말 38만8896명에서 2024년 말 23만7889명이 됐다[7]. 공공지원 민간임대를 뺀 등록 민간임대 재고는 147만6783호에서 124만6951호가 됐다[7]. 단기 매입임대는 39만7991호에서 2만2970호로 줄었다[7].

2025년 6월에는 비아파트에 한해 6년 단기 등록임대가 되살아났다[25]. 석 달 뒤 정부는 수도권과 규제지역에서 임대사업자가 주택을 담보로 받는 대출의 담보인정비율을 0%로 낮췄다[26]. 2026년 4월에는 다주택자와 임대사업자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장을 원칙적으로 막았다[27]. 세입자가 살고 있는 집은 임대차 계약이 끝날 때까지 예외다[27].

세금 혜택도 줄어드는 중이다. 등록이 말소된 조정대상지역 매입임대 아파트를 팔 때 양도세 중과를 면해 주던 특례가 있다. 이 특례는 2027년 말까지만 적용된다. 2026년 9월 30일 개정된 시행령이 10월 1일 시행됐다. 2028년에 중과를 절반 적용하고 2029년부터 전부 적용하는 내용은 정부 법안으로 국회에 계류돼 있다[28][29]. 대한주택임대인협회는 8월 세제 개편안의 재검토를 요구했다[30].

◇새로 나온 모델

정부는 2030년까지 장기공공임대 재고를 250만 호로 늘리겠다고 밝혔다[1]. 전체 주택의 10% 이상으로 만든다는 목표다[1]. 2026년 8월과 9월에는 새 모델이 나왔다.

보편형 공공임대는 물량의 절반 이상을 만 19~39세 청년에게 먼저 공급한다. 거주 기간은 6년이고 최대 20년까지 늘릴 수 있다. 2030년까지 19만 호가 목표다. 소득·자산 기준은 지금의 공공임대보다 높이는 방향으로 검토하고 있다. 기준과 임대료는 연내 발표하기로 했다[1].

20년 공공지원 민간임대는 기금 출자 비율을 총사업비의 14%로 높인다. 10년형은 11%다. 최초 임대료는 시세의 95% 수준이다. 세입자가 바뀌면 다시 시세의 95% 수준으로 조정할 수 있게 한다. 10년형과 합쳐 2030년까지 5만2000호를 공급한다[31][1].

공공분양의 약 15%는 지분적립형·수익공유형 분양으로 공급한다. 지분적립형은 처음에 지분 일부만 사고 나머지를 20~30년에 걸쳐 사들이는 방식이다. 수익공유형은 주택도시기금이 구입 자금 일부를 지원하고 일정 기간 뒤 수익을 기금과 나누는 방식이다. 수익공유형은 공공주택 특별법을 고친 뒤 도입한다[31].

전월세 안심신탁은 집주인과 세입자 사이에 공공 기구가 들어가는 방식이다. 공공 기구가 전세금을 맡아 운용하고 수익을 집주인에게 매달 준다. 희망하는 집주인만 참여한다[32].

참여연대는 보편형 공공임대가 "고소득 청년들을 위한 특혜라는 비판을 피할 수 없을 것"이라고 논평했다[12].

공공임대의 최대 집주인인 LH도 바뀐다. 재정경제부는 9월 3일 공공기관 기능개혁 방안에서 LH를 둘로 나누는 잠정안을 냈다[33]. 택지 개발과 주택 건설을 맡는 기관, 주거복지와 자산 비축을 맡는 기관이다[33]. 구체적인 개편안은 국토부가 따로 발표한다[33].

◇NEXT의 판단

이 지도에서 임대료와 기간에 공적 의무가 붙는 칸은 열 가구 가운데 넷이다. 그 넷 안에도 사정이 다른 집이 섞여 있다.

첫째, 공공임대 197만 호 가운데 공공이 계속 보유하는 집은 그보다 적다. 전세임대 34만5000호는 민간 주택이다. 분양전환 임대 18만9000호는 기간이 끝나면 분양된다. 둘을 빼면 143만8000호다. 공식 분류가 아니라 NEXT가 다시 나눈 값이다. 정부가 OECD 평균을 넘었다고 제시하는 8.4%에는 전세임대와 10년 분양전환 임대가 들어 있다.

둘째, 민간이 공적 의무를 지는 두 칸에는 만기가 있다. 공공지원 민간임대는 HUG 집계 기준으로 2030년까지 3만9430가구가 만기를 맞는다. 2024년 말 재고 10만2170호의 3분의 1을 넘는 규모다. 만기 뒤 세입자의 지위를 정한 법 조항은 없다. 등록 민간임대 재고는 4년 사이 23만 호가 줄었다. 기존 매입임대의 대출과 세제는 줄어드는 쪽으로 움직이고 있다. 정부는 2017년에 등록을 권했다. 2020년에 단기와 아파트 유형을 없앴고 2025년에 일부를 되살렸다. 최장 10년의 의무를 지는 사업의 규칙이 9년 사이 장려와 폐지, 부분 부활로 방향을 바꿨다.

셋째, 새로 채울 칸은 아직 비어 있다. 통합공공임대는 2022년 승인분부터 적용한다던 유형이다. 2024년 말 재고는 2만 호대다. 보편형 공공임대 19만 호는 누가 얼마를 내고 들어가는지 정해지지 않았다. 2024년 말의 193만1000호에서 250만 호까지는 56만9000호가 더 필요하다.

나머지 여섯, 약 515만 가구가 사는 일반 전월세 시장에서는 지금 전세가 줄고 월세가 늘고 있다.