전세도 월세도 매물이 줄었다 — 무엇이 임대 물건을 줄였나

경기 광명시의 아파트 단지. 2025년 7월 촬영한 자료사진이다.
사진: Kimhs5400 · Apartmentgwangmyeong.jpg · CC BY 4.0

2026년 9월 30일, 국토교통부가 8월 주택 통계를 발표했다. 1월부터 8월까지 신고된 전세 계약은 58만6286건이다. 1년 전 같은 기간보다 13만855건, 18.2% 적다. 월세 계약은 127만3135건이다. 9만1128건, 7.7% 늘었다. 둘을 합친 전월세 거래량은 2.1% 줄었다[1].

줄어든 전세의 대부분은 월세 신고 증가로 나타났다. 1~8월 전월세 거래에서 월세가 차지한 비중은 2024년 57.4%였다. 2025년에는 62.2%, 2026년에는 68.5%다. 2026년에는 아파트에서도 월세가 52.7%로 절반을 넘었다. 연립·다세대 같은 비아파트는 80.6%다[1].

이재명 대통령은 6월 8일 기자회견에서 "전세 물량이 주는 건 당연하다"고 했다[2]. 야당은 정부 규제가 전세를 말렸다고 한다[3]. 전세가 준 것은 숫자로 확인된다. 언제부터, 무엇 때문에 줄었느냐에서 양쪽 말이 갈린다.

◇매물은 서울보다 경기에서 더 줄었다

계약 건수와 따로 볼 숫자가 매물이다. 부동산 정보 업체 아실은 아파트 매물 건수를 날마다 집계한다. 정부 출범일인 2025년 6월 4일과 2026년 9월 19일의 수치는 다음과 같다[4].

아파트 매물	2025년 6월 4일	2026년 9월 19일	변화
전세 서울	2만5225건	2만553건	−18.5%
전세 경기	2만5214건	1만2229건	−51.5%
전세 수도권	5만5706건	3만5458건	−36.3%
월세 서울	1만8995건	1만7220건	−9.3%
월세 경기	1만7621건	7682건	−56.4%
월세 수도권	4만1728건	2만6768건	−35.9%
전세+월세 서울	4만4220건	3만7773건	−14.6%
전세+월세 경기	4만2835건	1만9911건	−53.5%
전세+월세 수도권	9만7434건	6만2226건	−36.1%

수도권은 서울·경기·인천의 합계다. 전세+월세는 NEXT가 두 매물을 더한 값이다. 끝 시점은 추석 연휴 전 주인 9월 19일로 잡았다. 연휴 뒤인 9월 28일로 잡으면 감소 폭이 2.5~5.2%포인트 더 커진다.

계약은 전세에서 월세로 옮겨 갔다. 시장에 나온 물건은 전세와 월세가 함께 줄었다. 세입자는 어딘가에 살아야 하므로 전세 계약이 준 만큼 월세 계약이 늘었다. 그 계약을 맺으려고 고를 수 있는 아파트는 전세와 월세를 합쳐 수도권에서 36% 줄었다. 월세 계약 신고는 늘었는데 시장에 나와 있는 월세 물건은 늘지 않았다.

서울과 경기의 차이도 크다. 논쟁은 서울 전세를 두고 벌어진다. 전세와 월세 매물이 모두 절반 넘게 준 곳은 경기다.

매물은 계약 통계와 다른 것을 잰다. 아실의 수치는 중개업소가 광고하는 아파트 물건의 수다. 새 세입자를 구하는 집만 잡힌다. 살던 세입자가 계약을 갱신한 집은 잡히지 않는다. 1~8월 전국 아파트의 전월세 신고는 1년 전보다 9.9% 줄었다[1]. 광고 매물은 그보다 훨씬 많이 줄었다. 나온 물건이 빨리 나가서인지, 갱신으로 시장에 나오지 않는 계약이 늘어서인지는 두 통계만으로 가릴 수 없다. 이사하려는 세입자가 한 시점에 광고에서 찾을 수 있는 아파트는 그만큼 줄었다.

◇언제부터 줄었나

월세로의 이동은 이 정부에서 시작되지 않았다.

국토부의 연간 전월세 거래 통계에서 월세 비중은 2021년 43.5%였다[1]. 2022년 52.0%, 2023년 54.9%로 올랐다[1]. 2024년에는 57.6%, 2025년에는 63.0%다[1]. 2021년 6월 전월세신고제가 시행되면서 집계 범위가 넓어졌다[5]. 그 앞뒤를 그대로 잇기는 어렵다. 2022년 이후의 오름세는 같은 집계 방식 안에서 나타난다. 다만 2025년 6월 미신고 과태료 부과가 시작된 뒤 월세 신고가 늘었을 수 있다.

더 긴 흐름은 통계청 인구주택총조사에 있다. 일반가구 가운데 전세로 사는 가구는 1995년 29.7%였다[6]. 2015년에는 15.5%로 줄었고 2020년에도 15.5%였다[6]. 월세로 사는 가구는 1995년 14.5%에서 2020년 23.4%로 늘었다[6].

국토부 주거실태조사에서는 임차 가구 중 월세 가구가 2012년 50.5%로 전세를 넘어섰다[7]. 2016~2019년에는 60%대였다[7]. 2021년 조사부터는 이 구분을 발표하지 않는다[7].

매물도 출범 전부터 줄고 있었다. 아실 집계는 2020년에 시작됐다. 그 뒤 수도권 아파트 전세 매물의 월평균은 2022년 12월 13만8235건이 정점이다[4]. 전세가격이 급락해 집주인이 세입자를 구하지 못하던 때다. 그 뒤 매물이 빠르게 소화돼 2025년 6월에는 5만5507건이 됐다[4]. 2년 반 사이 60% 줄었다. 출범 직전 1년에만 20% 줄었다[4].

KB국민은행의 수도권 전세수급지수도 2022년 12월 45.3에서 2025년 6월 142.2로 올라 있었다[8]. 이 지수는 100을 넘을수록 전세 물건이 부족하다는 중개업소 응답이 많다는 뜻이다[8].

◇출범 뒤 달라진 것

달라진 것은 속도다. 구간을 나눠 보면 낙폭이 고르지 않다[4].

구간	서울 전세 매물	경기 전세 매물
2025년 10월 15일 → 2026년 1월 2일	−6.9%	−16.4%
2026년 1월 2일 → 5월 1일	−30.6%	−29.5%
2026년 5월 1일 → 9월 19일	+30.5%	−0.4%

2026년 1월 초부터 5월 초까지 넉 달 사이 서울과 경기의 전세 매물이 나란히 30% 안팎 줄었다. 수도권 전체로는 1월 1일부터 5월 1일까지 29.6% 감소했다. 같은 기간(1월 1일~5월 1일)의 낙폭은 2024년 9.7%, 2025년 15.0%였다. 2023년에도 27.6% 줄었다. 그때는 전세가격이 떨어지며 쌓였던 매물이 소화되던 때였다. 2026년은 매물이 이미 적은 상태에서 가격이 오르는 가운데 줄었다[4].

5월 이후 서울은 매물이 30% 늘어 낙폭의 일부를 되돌렸다. 그래도 1월 초보다 9% 적다. 경기는 그대로다.

전세가격은 출범 뒤 더 빨리 올랐다. 한국부동산원 지수로 서울 아파트 전세가격은 2025년 6월부터 2026년 8월까지 14개월 동안 10.4% 올랐다[9]. 직전 1년의 상승률은 3.9%였다. 월간 상승률은 2026년 6월 1.37%로 가장 높았다. 수도권 아파트 전세는 7.4% 올랐다. 서울 아파트 월세는 부동산원 월세통합가격지수로 9.7% 올랐다[9].

KB 지수로는 서울 아파트 월세가 출범 전 1년에도 11%대로 오르고 있었다[8]. 월세의 가속은 지수에 따라 다르게 나타난다. 2026년 8월 서울 아파트의 평균 전세가격은 6억3663만원, 평균 월세는 164만원이다[9]. KB 수도권 전세수급지수는 9월 180.4로 2020년 12월 이후 가장 높다[8].

대통령은 6월 8일 회견에서 전세 물량이 줄었지만 "전세가가 폭등이 왔냐. 그거는 또 아니다"라고 했다[2]. 서울 아파트 전세가격지수는 5월에 1.15%, 6월에 1.37% 올랐다[9].

◇무엇이 줄였나

출범 전부터 작용한 것. 첫째는 전세사기다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 사고액은 2021년 5790억원에서 2024년 4조4896억원으로 늘었다[10]. 정부는 2023년 보증에 가입할 수 있는 전세가율을 낮췄다. 빌라 전세는 보증에 들기 어려워졌다. HUG 주택도시금융연구원은 2023년 보증 요건 강화 앞뒤로 서울 연립·다세대의 월세 비중이 35.2%에서 53.0%로 뛰었다고 분석했다[11].

둘째는 빌라 공급이다. 서울의 비아파트 착공은 2019년 2만7461가구에서 2024년 4597가구로 줄었다[12]. 전세로 나올 새 빌라가 지어지지 않았다.

셋째는 계약갱신요구권이다. 2020년 7월 말 시행 직후 석 달 동안 수도권 아파트 전세 매물은 72% 줄었다가 2년 뒤 회복됐다[4]. 전세가격이 오르는 시기에는 갱신을 택하는 세입자가 는다. 갱신된 계약은 매물로 나오지 않는다.

출범 뒤 새로 생긴 것. 대출과 거래를 죄는 조치가 이어졌다.

2025년 6월 27일, 수도권·규제지역 주택담보대출에 전입 의무가 붙었다. 집을 사며 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 한다[13]. 집주인이 바뀌는 것을 조건으로 내주던 전세대출도 금지했다[13]. 집을 사거나 분양받은 사람이 세입자의 전세대출로 매매대금이나 잔금을 치르던 길이 막혔다. 7월 21일에는 수도권·규제지역의 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 내려갔다[13].

9월 7일에는 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 2억원으로 묶었다[14].

10월 15일에는 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했다[15]. 효력은 10월 20일부터다. 아파트를 사면 2년 동안 직접 살아야 한다[15]. 세입자가 사는 집을 사고팔기 어려워졌다.

정부는 2026년 2월 이 의무에 예외를 뒀다. 다주택자가 무주택자에게 파는 집은 입주 시기를 미뤄 준다[16]. 5월에는 예외를 세입자가 있는 집 전체로 넓혔다[17]. 9월에는 신청 기한을 2027년 말까지 늘렸다[17].

2026년 2월 12일에는 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일 예정대로 끝낸다고 발표했다[16]. 5월 9일까지 계약한 경우에는 잔금을 치를 기간을 더 줬다[16].

4월 1일에는 다주택자와 임대사업자의 대출 만기 연장을 원칙적으로 막는다고 발표했다[18]. 수도권·규제지역 아파트 담보대출이 대상이다[18]. 4월 17일 시행됐다[18].

매물이 가장 가파르게 준 1~5월은 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 기간과 겹친다. 대통령도 이 연결을 인정했다. 그는 6월 회견에서 "다주택자들의 양도세 유예를 이제 끝내고 그 기간 안에 팔아라 그래서 많이 팔았다. 그러니까 그 원래 세주던 건데 팔았으니까 전세 물량이 준다"고 설명했다[2].

세를 주던 집이 실거주 의무가 붙은 채 팔리면 그 집은 임대 시장에서 빠진다. 산 사람이 세입자였다면 전세 수요도 하나 준다. 국토부는 다주택자가 판 서울 아파트를 무주택자가 산 비율이 2025년 평균 56%에서 2026년 3월 73%로 올랐다고 밝혔다[17].

토지거래허가구역의 영향은 평가가 갈린다. 야당과 업계는 실거주 의무가 전세를 없앴다고 본다. 국토연구원은 2026년 5월 보고서에서 토지거래허가제가 매매 매물을 유의하게 줄인다고 분석했다[19]. 전세와 월세 매물에는 유의한 영향이 없다고 했다[19]. 구간별 수치도 한쪽으로만 읽히지 않는다. 지정 뒤 두 달 반 동안 경기 전세 매물은 16% 줄었다. 전역이 묶인 서울은 7% 줄었다.

아직 시행되지 않은 것. 2027년 1월 1일부터 전세대출 제한이 하나 더 시행된다. 대상은 수도권·규제지역 아파트 한 채를 가진 1주택자(부부 합산)다. 그 집에 살아 본 적 없이 세를 주고 있으면 전세대출의 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지된다[20]. 1주택자의 전세대출 보증 비율도 낮아진다[20]. 이 조치의 영향은 지금까지의 숫자에 들어 있지 않다.

◇앞으로 들어올 집

국토부 통계로 수도권 아파트 준공은 2023년 20만4251가구였다[12]. 2024년 17만2543가구, 2025년 13만159가구로 2년 연속 줄었다[12]. 한국부동산원과 부동산R114가 집계한 2027년 입주 예정 물량은 수도권 12만1235가구, 서울 2만2126가구다[21]. 두 통계는 집계 범위가 다르다. 수도권 아파트 착공은 2023년 10만8476가구에서 2025년 15만3086가구로 되올랐다[12].

새 아파트가 입주할 때는 분양받은 사람이 세입자의 보증금으로 잔금을 치르는 전세가 나온다. 6·27 대책이 금지한 대출이 바로 이 경우에 쓰이던 것이다[13].

◇NEXT의 판단

전세는 정부 출범 전부터 줄고 있었다. 가구 통계로는 1995년부터 2015년까지, 거래 통계로는 2022년부터, 매물로는 2023년 초부터다. 2022년 이후의 흐름에는 전세사기와 보증 요건 강화, 빌라 착공 급감이 겹쳤다. 계약갱신요구권으로 갱신된 계약은 매물로 나오지 않는다. 전세 감소가 이 정부의 규제에서 시작됐다는 주장은 이 숫자와 맞지 않는다.

출범 뒤 낙폭이 커진 것도 숫자로 확인된다. 2026년 1~5월의 매물 감소는 2024년과 2025년 같은 기간의 두세 배였다. 그 시기는 정부가 다주택자에게 5월 9일까지 팔라고 한 기간이다. 대통령도 다주택자 매도와 전세 물량 감소를 이어서 설명했다. 서울 아파트 전세가격은 연율로 환산하면 직전 1년의 두 배 넘는 속도로 올랐다. 전세 물량이 주는 것이 "당연하다"는 말은 줄어든 원인에 대한 설명은 된다. 그 14개월 동안 서울 아파트 전세가격지수는 10.4%, 월세통합가격지수는 9.7% 올랐다.

서울과 경기는 다르게 움직였다. 서울 매물은 5월 초부터 9월 중순까지 30% 늘었다. 양도세 유예 종료 시점과 겹친다. 경기는 돌아오지 않았다. 경기 매물은 출범 전 1년에도 28% 줄어 서울(11%)보다 낙폭이 컸다[4]. 전세 논쟁이 서울 아파트를 기준으로 벌어지는 동안 더 크게, 더 오래 줄어든 곳은 경기다.

계약 통계만 보면 전세가 월세로 바뀐 데서 이야기가 끝난다. 매물은 임대로 나온 아파트 전체가 줄었음을 보여 준다. 수도권 아파트의 전세와 월세 매물은 14개월여 사이 9만7434건에서 6만2226건이 됐다. 전세를 구하지 못한 세입자가 월세로 가도 고를 물건이 넉넉하지 않았다. 서울 아파트의 전세가격과 월세가 같은 기간 함께 10% 안팎 오른 것은 그 결과로 읽힌다. 아실 매물은 아파트 광고 물건만 센다. 빌라의 월세 물건은 이 숫자에 들어 있지 않다.

2027년 1월에는 1주택자 전세대출 제한이 시행된다.