전세를 지킬 것인가 줄일 것인가 — 정부·정당·세입자·임대인의 답

서울 노원구 아파트 단지 너머로 보이는 롯데월드타워. 2022년 8월 촬영한 자료사진이다.
사진: Ox1997cow · Nowon-gu Apartment buildings with Lotte World Tower.jpg · CC BY-SA 3.0

2026년 9월 18일 청와대 영빈관. 기자회견에서 한 기자가 이재명 대통령에게 물었다. 기자는 전셋값이 크게 오르고 전세가 월세로 바뀌고 있다고 했다. 그러면서 아직도 전세는 사라져야 할 제도라고 생각하느냐고 물었다. 대통령은 "사라질 것이라고 했지, 내가 언제 사라져야 한다고 했겠습니까?"라고 답했다. 이어 "그러면 질문이 의미가 없어지죠"라며 답을 마쳤다. 전월세 대책에 대한 설명은 없었다[1][2].

질문이 가리킨 것은 석 달 전 발언이다. 대통령은 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 전세를 두고 "특이한 대한민국에만 있는 제도인데 이게 일종의 사금융"이라고 했다. "결국은 조금씩 조금씩 사라져가지 않을까 싶다"고도 했다. 전세 매물이 줄었다는 지적에는 "전세 물량이 주는 건 당연하다"고 답했다. 그러면서 "이것도 정상화 과정 중의 일부"라고 말했다[3].

전세가 줄어드는 것을 정부는 정상화라 한다. 야당은 정책 실패라 한다. 세입자 단체는 전세냐 월세냐보다 얼마나 오래, 얼마에 살 수 있느냐를 묻는다.

◇정부와 금융당국: 보증을 줄인다

정부의 논리는 금융에서 출발한다. 대통령은 6월 회견에서 "전세 대출을 또 많이 해 준 게 집값 상승의 주된 원인"이라고 했다[3]. 집값보다 비싼 전세에 100% 보증을 해 주다 보니 전세사기가 생겼다고도 말했다[3]. 대변인 브리핑에 따르면 2025년 8월 21일 수석보좌관회의에서도 전세자금대출 제도에 허점이 없는지 살피라고 주문했다[4].

조치는 단계적으로 이어졌다. 2025년 7월 21일 수도권과 규제지역의 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 내려갔다[5]. 9월에는 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도가 2억원으로 묶였다[6]. 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출의 이자가 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 들어갔다[7]. 2027년 1월 1일부터는 1주택자에 한해 보증 비율이 내려간다. 수도권·규제지역은 70%, 그 밖은 80%가 된다. 무주택자는 지금 비율이 유지된다. 같은 날부터 전세대출이 막히는 경우도 생긴다. 수도권·규제지역 아파트 한 채를 가진 1주택자(부부 합산)가 그 집에 살아 본 적 없이 세를 주고 있을 때다. 이 경우 전세대출의 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지된다[8].

이억원 금융위원장은 2026년 4월 1일 가계부채 점검회의에 맞춰 모두발언을 배포했다[9]. 배포한 모두발언에서 그는 "'망국적 부동산 공화국'의 오명에서 벗어나기 위해서는 부동산 시장과 금융의 과감한 절연이 절실한 시점"이라고 밝혔다[9].

이 방향은 대통령 혼자의 것이 아니다. 전 정부도 2023년 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 전세가율을 100%에서 90%로 낮췄다[10]. 전 정부가 임명한 박상우 당시 국토교통부 장관은 2025년 6월 26일 국회 국토교통위원회에 출석했다[11]. 새 정부 출범 직후였다. 그는 "근본적으로 역사적 사명을 다했다고 생각되는 전세제도도 개편을 해야" 한다고 답했다[11]. 같은 해 10월 20일 국정감사에서는 당시 이창용 한국은행 총재가 질문을 받았다. 전세대출을 DSR에 넣은 것이 불가피한 선택이었느냐는 질문이었다. 그는 "저는 개인적으로는 그렇게 생각하고 있습니다"라고 답했다[12]. 그에 앞서 그는 "피해를 보는 계층이 반드시 생기기 때문에 그에 대한 보완도 필요하다"고 말했다[12].

국책 연구기관의 진단도 같은 쪽이다. 국토연구원은 2024년 12월 보고서에서 주택도시보증공사와 주택금융공사의 전세대출 보증 규모를 다뤘다[13]. 이 규모는 2019년 66조5000억원이었다. 2023년에는 104조9000억원으로 늘었다[13]. 보고서는 보증 공급이 늘수록 전세가격 상승률이 높아지는 통계적 관계를 추정했다[13]. 보도된 추정치는 보증 공급 1% 증가에 전세가격 연 2.16% 상승이다[13]. 2026년 5월 보고서는 전세대출 보증을 줄이고 DSR 적용을 단계적으로 넓히라고 제언했다[14]. 한국조세재정연구원의 박정흠 부연구위원은 2026년 3월 보고서를 냈다. 지원을 전세 금융에서 월세 직접 지원과 공공임대로 옮기자는 내용이다[15]. 그는 월세 보조가 임대료 인상으로 넘어갈 수 있다는 단서를 달았다[15].

◇정당: 진단과 처방

더불어민주당은 공급과 주거복지를 내세운다. 2026년 8월 12일 당 주택시장 안정화 태스크포스 첫 회의가 열렸다. 한병도 당대표 직무대행 겸 원내대표는 이 회의에서 "전월세 시장의 조기 안정을 위한 단기 공급대책 마련에도 최선을 다하겠다"고 했다[16]. 세입자의 거주 기간을 늘리는 입법에는 거리를 둔다. 2025년 10월 '3+3+3' 법안에 소속 의원 두 명이 이름을 올렸다. 그러자 박수현 수석대변인은 "아직 그런 구체적 정책 제안을 검토한 바 없다"고 했다[17][18]. 이언주 최고위원은 "민주당 공식 입장과 무관하다"고 말했다[17][18].

국민의힘은 원인을 규제에서 찾는다. 최보윤 수석대변인은 2026년 2월 22일 논평을 냈다. 그는 "지금의 전월세 대란은 이재명 정부가 쌓아 올린 규제의 벽이 만든 인재(人災)"라고 했다[19]. 대안은 공공이 싸게 공급하는 전세다. 장동혁 대표는 4월 1일 이를 공약으로 내놨다. 그는 "주변 가격의 50%로 장기전세주택을 공급하는 '반값 전세'를 서울시에서 먼저 추진하고, 이를 빠른 시일 내에 수도권 전역으로 확대하겠다"고 했다[20]. 보도에 따르면 5월 11일 공개된 지방선거 10대 공약에는 '임대차 3법 개편'이 들어갔다[21][22]. 보도된 공약에는 '지역·시장 상황을 반영한 전월세 상한제 탄력 적용'과 임대사업자 혜택 부활도 있다[21][22]. 소속 의원들은 월세 세액공제를 넓히는 법안과 전세대출 인지세를 면제하는 법안을 냈다[23]. 집주인이 임대료를 올린 뒤 다시 올릴 수 없는 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안도 냈다[23].

개혁신당은 대출 규제를 겨냥한다. 이준석 당시 대표는 2026년 4월 23일 최고위원회의에서 "대통령은 다주택자와 전쟁을 했다. 그러나 전사한 것은 세입자였다"고 했다[24]. 6월 15일 페이스북에서는 "전세 제도 때문에 집값이 오른다는 기자회견에서의 훈계가 맞으려면 전세가 사라지면서 집값은 내려가야 하는 것 아니냐"고 했다[25]. 7월에는 부동산 대책의 방향이 "세금 인상이 아니라 대출 정상화여야 한다"고 말했다[26]. 이 당은 2025년 10·15 대책의 조정대상지역 지정을 취소해 달라는 소송을 냈다[27][28]. 2026년 1월 29일 1심에서 졌고 항소했다[27][28]. 22대 국회에서 주택임대차보호법 개정안을 낸 적은 없다[29][30]. 이준석 의원은 민간임대주택 특별법 개정안을 냈다[29][30]. 민간임대 세입자에게 매매예약금을 받지 못하게 하는 내용이다[29][30].

조국혁신당은 세입자 대책을 전담할 자리를 요구한다. 신장식 대표는 2026년 8월 6일 "국토교통부 차관 중 한 명을 전월세 차관으로 채우라"고 했다[31]. 장기공공임대 비율을 해마다 1%씩 늘리자고도 했다[31].

사회민주당과 진보당은 세입자 권리를 넓히는 법안을 냈다. 한창민 사회민주당 대표의 3+3+3 법안은 계약 기간을 2년에서 3년으로 늘린다. 갱신 요구도 한 차례에서 두 차례로 늘린다. 그러면 최장 9년을 살 수 있다. 이 법안에는 진보당 의원 4명이 함께 이름을 올렸다[32]. 조국혁신당과 더불어민주당 의원 2명씩, 무소속 의원 1명도 함께했다[32]. 한 대표는 2025년 11월 5일 기자회견에서 "세입자들이 '감당할 수 있는 임대료'로 장기간 거주하는 것이 주거안정의 핵심"이라고 했다[33]. 진보당 윤종오 의원은 임대차 등기를 의무화하고 세입자에게 경매 신청권을 주는 법안을 냈다[34]. 원외인 정의당의 권영국 대표는 2026년 5월 인터뷰에서 임차인이 "2, 30년 살 수 있게 해야 한다"고 했다[35]. 당시 그는 서울시장 후보였다[35]. 임대료 상한제를 함께 도입하자고도 했다[35].

◇국회에 걸린 법안

2026년 10월 8일 기준으로 22대 국회에 제출된 주택임대차보호법 개정안은 40건이다. 39건이 계류 중이고 1건은 철회됐다. 통과된 것은 없다[29].

법안 대부분은 전세사기 예방을 다룬다. 전입신고를 마친 즉시 대항력이 생기게 하거나, 계약 전에 집주인의 권리관계를 알 수 있게 하는 내용이다. 40건 가운데 계약갱신요구권과 전월세 상한제를 없애거나 줄이는 법안은 없다[29]. 미래통합당은 2020년 임대차 2법 표결 때 반대 토론을 하고 퇴장했다[36]. 그 후신인 국민의힘도 폐지 법안을 내지 않았다[36].

반대 방향의 법안도 움직이지 않는다. 3+3+3 법안은 2025년 10월 10일 법제사법위원회에 회부됐다[32]. 그 뒤 전체회의에 오르지 않았다. 2026년 9월 8일에는 소위원회로 직접 회부됐다[32]. 소위에는 아직 상정되지 않았다[32].

국회가 여야 합의로 처리한 것은 피해 구제다. 전세사기특별법 개정안이 2026년 4월 23일 본회의를 통과했다[37][38]. 전세사기 피해자가 경매 등으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 3분의 1까지 보장하는 내용이다[37][38]. 시행일은 11월 13일이다[37][38].

◇세입자와 임대인

세입자 쪽은 정부 대책에 세입자가 빠졌다고 본다. 최은영 한국도시연구소 소장은 2026년 8월 4일 경향신문 인터뷰에서 "정부의 세입자 대책이 부족한 게 아니라 아예 없다"고 했다[39]. 참여연대는 9월 22일 주거안정플랜을 두고 "기존 발표한 내용에 공급 물량만 추가하는 데 그쳤다"고 논평했다[40]. 참여연대가 7월에 연 토론회에서는 갱신 횟수 확대와 새 계약의 임대료 규제가 제안됐다[41]. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때의 입증 책임 전환도 제안됐다[41].

세입자 쪽이 모두 전세를 지키자는 것은 아니다. 경제정의실천시민연합은 6월 전세대출과 반환보증의 보증 범위를 단계적으로 줄이라고 요구했다[42]. 전세대출 보증에서는 정부와 같은 쪽에 서 있다.

임대인 쪽은 규칙이 바뀐 것을 문제 삼는다. 8월 세제 개편안은 등록임대 아파트의 양도세 특례를 줄인다[43]. 대한주택임대인협회는 이를 두고 "등록임대주택 제도의 신뢰를 근본적으로 훼손하고 임차인의 주거안정을 위협하는 규제"라고 했다[43]. 성창엽 회장은 2월 입장문에서 등록임대의 과세 특례가 "공공임대에 준하는 21가지 의무를 성실히 이행한 대가"라고 주장했다[44].

◇여론

한국갤럽은 2026년 6월 30일부터 7월 2일까지 전국 1005명에게 전화면접으로 물었다[45]. 전세를 "장점이 더 많고, 향후에도 필요한 제도"라고 답한 사람이 54%였다[45]. "단점이 더 많고, 향후 사라져야 할 제도"라고 답한 사람은 28%였다[45]. 19%는 답하지 않았다. 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±3.1%포인트다[45].

개혁신당 산하 개혁연구원은 7월 28일 전국 502명에게 자동응답(ARS)으로 조사했다[46]. 전세가 앞으로 점차 줄어드는 방향에 반대한다는 응답이 61.3%, 찬성이 27.0%였다[46]. 전세에 사는 응답자는 80.5%가 반대했다[46]. 하위 집단은 응답자 수가 적어 오차가 더 크다. 응답률은 2.09%다. 이 문항은 정부가 전세 감소를 시장 정상화 과정으로 평가했다는 설명을 먼저 들려준 뒤 물었다. 같은 조사는 전세가 갭투자 등 부동산 투자에 활용되고 있는지도 물었다. '그렇다'가 45.4%, '그렇지 않다'가 42.4%였다[46]. 두 응답의 차이는 오차범위(95% 신뢰수준 ±4.4%포인트) 안이었다[46].

전국지표조사(NBS)의 7월 27~29일 조사에서는 전세대출 규제를 지금보다 완화해야 한다는 응답이 55%였다[47]. 현재 수준 유지는 24%, 강화는 11%였다[47]. 더불어민주당 강득구 의원실은 리얼미터에 조사를 맡겼다. 리얼미터는 10월 1~2일 서울 시민 500명에게 ARS로 물었다[48]. 응답률은 2.6%다. 세입자 주거 부담이 과거보다 늘었다는 응답이 74.0%였다[48].

네 조사는 문항과 방식이 달라 숫자를 나란히 비교할 수 없다. 전세 제도를 직접 물은 두 조사에서 전세가 사라지거나 줄어드는 쪽을 고른 응답은 27~28%였다.

◇NEXT의 판단

법안으로 보면 전세 존폐는 쟁점이 아니다. 전세를 없애자는 법안도, 임대차 2법을 없애자는 법안도 없다. 갈리는 지점은 둘이다.

하나는 공공이 전세에 대 주던 신용을 거둘 것인가다. 정부와 국책 연구기관, 경실련은 거두자는 쪽이다. 국민의힘은 대출 규제를 풀자는 쪽이다. 개혁신당은 대출 규제 전반의 철회를 요구한다. 정부의 논리는 보증이 늘수록 전세가격이 올랐다는 국토연구원 분석에 기대고 있다. 대통령의 9월 해명은 이 정책과 어긋난다. 정부는 보증 비율을 90%에서 80%로 내렸다. 1주택자는 다시 70%로 내린다. 비거주 1주택자의 전세대출도 막는다. 이 조치들은 전세를 줄인다. 전세가 사라지기를 지켜보는 데 그치지 않는다. 그렇게 월세로 옮겨 가는 가구를 받을 보편형 공공임대는 입주 기준과 임대료가 정해지지 않았다.

다른 하나는 세입자가 한 집에 얼마나 오래 살 수 있게 할 것인가다. 거주 기간을 늘리는 데는 거대 양당 모두 나서지 않는다. 민주당은 3+3+3과 선을 그었다. 국민의힘은 상한제를 탄력적으로 적용하자고 한다. 전세가 월세로 바뀌면 세입자가 계약 때마다 마주하는 인상은 보증금에서 다달이 내는 돈으로 옮겨 간다. 거주 기간을 늘리는 법안은 소수 정당이 주도한 3+3+3뿐이다. 이 법안은 소위에 상정되지 않았다.

야당의 대안에도 빈 곳이 있다. 국민의힘의 반값 전세는 이름은 전세지만 내용은 공공이 공급하는 장기전세주택이다. 서울시가 2007년부터 19년 동안 공급한 장기전세가 누적 3만8296호다[49]. 장동혁 대표의 4월 1일 발표에는 공급 물량과 재원이 들어 있지 않았다[20]. 개혁신당은 규제 철회와 대출 정상화를 요구한다. 주택임대차보호법 개정안은 내지 않았다.

정부는 연말까지 보편형 공공임대의 입주 기준과 임대료를 내놓기로 했다. 2027년 1월 1일에는 1주택자 전세대출 제한이 시행된다. 3+3+3 법안은 법사위 소위에 있다.