2013년의 집값 하락 전망, 그 뒤 13년

올해는 이재명 대통령이 집값 '폭락'에 대비하라고 지시했다. 이성훈 LH 사장은 '급락 가능성'을 말했다(NEXT의 10월 13일 글). 집값이 크게 내린다는 전망은 13년 전에도 있었다. 그 뒤 서울 아파트값은 반대로 움직였다.

2013년 12월, 선대인경제연구소의 선대인 소장은 집값이 길게 보면 내린다고 했다. 그는 3일 CBS 라디오에서 인구가 수십 년 늘던 동안 "집이든 땅이든 언제든지 사두면 오른다"던 시대가 이제 거꾸로 돌아간다고 말했다. 10일 이코노미스트 인터뷰에서는 집값이 "중·장기적으로 2002년 수준까지 하락한다고 본다"고 했다. "아직도 40%의 거품은 있다"는 말도 했다. 근거는 두 가지였다. 하나는 10~20년 주기로 오르내린다는 부동산 경기의 흐름이다. 다른 하나는 인구다. 60대 이상이 집을 사는 쪽에서 파는 쪽으로 바뀌고, 35~54세 인구가 줄어든다는 설명이었다. "더 무서운 게 고령화다"라고도 했다. 그는 같은 달 책 『선대인, 미친 부동산을 말하다』도 냈다.

이 전망과 그 뒤 약 13년을 나란히 놓으면 살펴볼 것이 세 가지 있다. 첫째, 서울 아파트값은 전망과 반대로 움직였다. 둘째, 인구는 줄었지만 세대 수는 늘었다. 셋째, 그가 2021년에 조건으로 든 금리가 그 뒤 오른 기간에는 서울 지수가 내렸다.

서울 아파트값은 전망과 반대로 움직였다. 한국부동산원의 서울 아파트 실거래가격지수는 실제로 신고된 거래의 가격만으로 만든다. 이 지수는 2013년 12월부터 2026년 7월(잠정치)까지 178.4% 올랐다. 이 상승률을 2013년 말 1억 원짜리 아파트에 그대로 적용하면 2억 7,800만 원쯤이 된다. 처음 5년 동안에만 60.7% 올랐다. 그는 2015년 3월 CBS 라디오에서도 "빠르면 올해 말 또는 늦어도 2, 3년 안에 집값이 다시 하락세로 반전할 가능성이 상당히 높다"고 했다. 그 뒤 2018년 3월까지 3년 동안 지수는 33.8% 올랐다.

그는 나중에 이 전망을 두 번 돌아봤다. 2018년 1월 아주경제 인터뷰에서는 '폭락론자'라는 이름에 반론을 폈다. "부동산 폭락론자는 부정적인 프레임이다. 무리하게 빚내서 집을 사지 말라는 주장이었는데, 부동산업계에서 내 말의 뜻을 과장하고 왜곡했다"는 것이다. 2021년 3월 서울경제 유튜브 채널 인터뷰에서는 그 책에 "경고와 전망이 같이 섞여" 있었다며 "전망 부분은 결과적으로 제가 틀린 게 맞고요"라고 했다. 당시에는 미국이 풀었던 돈을 거둬들여 금리가 오르면, 빚을 늘린 가계가 위험해진다고 봤다고 설명했다. 책이 나온 뒤 최경환 당시 경제부총리가 취임해 '빚 내서 집사라' 정책을 크게 펼친 일도 배경으로 들었다. 빚을 잔뜩 내 집을 사지 말라는 경고는 지금도 같다고 덧붙였다.

인구는 줄었지만 세대 수는 늘었다. 먼저 인구를 보면, 주민등록인구는 2019년 5,184만 9,861명이 가장 많았고, 2025년 말까지 6년 연속 줄었다. 서울은 그보다 먼저인 2016년 5월 999만 5,784명으로 1,000만 명 아래로 내려갔다. 반면 세대 수는 늘었다. 세대는 주민등록표에 함께 오른 생활 단위로, 혼자 사는 사람도 한 세대다. 2024년 세대 수는 2,411만 8,928세대로 5년 전보다 164만 세대가량 많았다. 사람 수는 줄었는데 따로 사는 단위의 수는 늘어난 것이다. 한국은행도 2017년 보고서에서 고령화가 주택수요 증가세를 늦추겠지만 "그 정도는 매우 완만할 것"이라고 봤다.

지방은 서울과 다른 길을 갔다. 그는 2021년 인터뷰에서 인구가 더 빨리 주는 지방에 인구 감소의 영향이 먼저 나타날 수 있다고 했다. 2025년 한 해 비수도권 인구는 13만 명 넘게 줄었고, 수도권 인구는 3만 4천 명 넘게 늘었다. 지방 아파트 실거래가격지수는 2026년 7월 잠정치가 2021년 10월보다 12.9% 낮다. 서울은 같은 기간 8.4% 올랐다.

금리가 오른 기간에는 서울 지수가 내렸다. 2021년 인터뷰에서 그는 조건을 붙였다. "금리가 가파르게 오르지 않는 한 사실 지금의 집값이 가파르게 꺼질 거라고 저는 생각하지 않습니다." 한국은행은 그해 8월 연 0.50%이던 기준금리를 올리기 시작해 2023년 1월 3.50%까지 올렸다. 서울 지수는 2021년 10월부터 14개월 동안 24.3% 내렸다.

더 앞선 2008년에는 값이 실제로 내렸다가 곧 반등했다. 그때 그가 든 근거는 인구가 아니라 가계부채였다. 그는 그해 10월 프레시안 인터뷰에서 "거품 붕괴는 이제 시작"이라고 했다. 미국발 금융위기가 번지던 때였고, 프레시안은 가계부채가 660조 원에 이르렀다고 적었다. 서울 지수는 2008년 10월부터 12월까지 12.0% 내렸다가, 이듬해 9월까지 24.1% 반등했다.

이 통계만으로는 서울 집값을 움직인 원인을 하나로 가를 수 없다. 인구가 줄어든 기간에 세대 수가 늘었고, 기준금리는 0.50%에서 3.50%까지 올랐다. 다만 13년 전의 하락 전망은 부동산 경기의 주기와 인구에 기댔고, 그 뒤 서울의 값은 인구와 다르게 움직였다. 2021년 뒤 값이 크게 내린 때는 그가 조건으로 든 금리가 오른 때였다. NEXT는 '폭락'이라는 말이 다시 나올 때 그 말에 붙은 기간과 조건을 먼저 봐야 한다고 본다.