주간 집값 통계는 어떻게 만들어지나

한국부동산원이 10월 15일 목요일 낸 주간 통계에서 서울 아파트 매매가격지수는 12일 기준으로 한 주 전보다 0.16% 올랐다. 부동산원 통계를 인용해 서울 아파트값이 몇 주째 올랐다고 전하는 뉴스의 숫자가 이것이다. 같은 날 국정감사에서 국토교통부는 이 통계를 어떻게 바꿀지 의견을 더 듣겠다고 했다. 살펴볼 것은 이 통계가 무엇을 재는지, 어떻게 만드는지, 무엇을 재지 못하는지, 개편을 두고 어떤 논의가 오가는지다.

먼저 이 통계가 재는 것은 아파트 매매가격과 전세가격의 지수가 한 주 사이 몇 % 변했느냐다. 부동산원 통계 설명자료에 따르면 조사 대상 기간은 전주 화요일부터 이번 주 월요일까지다. 조사는 기준일인 월요일을 포함한 영업일 이틀 동안 하고, 결과는 통상 그 주 목요일에 낸다.

이 통계를 만드는 첫 단계는 표본을 뽑는 일이다. 주간 표본은 전국 3만 3,500채이고, 그 가운데 서울이 4,958채다. 부동산원은 공시가격 자료에 오른 아파트 가운데 임대용 등을 뺀 조사 대상을 지역과 면적에 따라 묶음으로 나눈 뒤, 묶음마다 확률에 따라 표본을 뽑는다. 값을 매기는 사람은 전국 30개 지사의 정규직 전문조사자다.

조사자가 표본의 값을 정하는 방법은 설명자료에 세 단계로 적혀 있다. 설명자료는 이 순서를 그 달(원문은 "당해 월")의 거래를 기준으로 적었다. 그 달에 표본 집이 거래됐으면 실거래가가 적정한지 살핀 뒤 표본 가격으로 쓴다. 그 달 거래가 없으면 같은 단지의 비슷한 거래와 매물로 내놓은 값, 곧 호가 등을 활용한다. 그 달에 비슷한 거래도 없으면 이웃 단지의 최근 거래와 매물 값 등을 활용한다. 설명자료는 시세 정보와 중개업소 의견 등도 종합해 참고한다고 적었다.

표본 값이 모이면 제본스 지수라는 방식으로 묶는다. 시군구마다 표본 집의 두 시점 값 비율을 구해 기하평균을 낸다. 부동산원이 든 예를 억 원 단위로 옮기면, 1억 원짜리 세 채와 2억 원짜리 한 채 가운데 2억 원짜리만 5억 원이 된 경우다. 네 집의 값 비율은 1, 1, 1, 2.5이고, 넷을 곱한 2.5의 네제곱근은 약 1.257이다. 그래서 제본스 방식의 상승률은 25.7%다. 같은 비율을 더해 넷으로 나누는 산술평균은 1.375여서 상승률이 37.5%다. 네 집 값의 합계는 5억 원에서 8억 원으로 60.0% 늘었다. 이 예에서는 제본스 방식의 상승률이 가장 작다. 시군구 지수를 시도나 전국으로 합칠 때는 지역마다 집이 몇 채 있는지를 2025년 기준으로 따져 무게를 둔다.

다른 집값 통계는 재료와 계산법이 다르다. 부동산원의 실거래가격지수는 신고된 실제 거래만 쓴다. 같은 집이 두 번 이상 거래된 값의 변화로 지수를 만드는데, 아파트 매매지수는 단지·면적·동·층 그룹이 같으면 같은 집으로 본다. 대신 전국과 시도 지수는 계약한 달 기준으로 매달 내고, 공표까지 약 1.5개월이 걸린다. 부동산원 설명자료에 따르면 KB국민은행의 주택가격동향조사는 값 비율의 산술평균을 쓴다. 설명자료는 다른 조건이 같다면 이 방식이 제본스 지수보다 크게 움직일 가능성이 높다고 적었다.

주간 통계가 직접 관찰하지 못하는 것은 그 주에 거래되지 않은 표본 집의 거래 가격이다. 이헌욱 부동산원장은 15일 국감에서 "주간에는 충분한 주택 거래가 이뤄지지 않음에도 불구하고 주간 가격을 정해야 하기 때문에 조사자의 전문적인 역량이 발휘되는 측면이 있을 수밖에 없다"고 말했다. 그러면서 "장기적인 추세를 보면 실거래가격지수와 비교했을 때 통계적으로 유의미하다고 판단한다"고 했다. 실거래가격지수에도 한계는 있다. 부동산원 설명자료는 거래가 적은 시기와 지역에서는 실거래가격지수도 불안정하다고 적었다.

이 통계의 작성 과정에 정부가 부당하게 개입했는지를 두고는 다툼도 이어졌다. 감사원은 2023년 9월 15일 청와대와 국토부가 2017년 6월부터 2021년 11월까지 "총 94회 이상 부동산원의 통계작성 과정에 부당한 영향력을 행사했다"고 발표했다고 프레시안은 전했다. 검찰은 2024년 3월 김수현·김상조 전 청와대 정책실장, 김현미 전 국토부 장관 등 11명을 기소했다. 김수현 전 실장은 올해 9월 9일 재판에서 "정책 역량을 폄훼하기 위한 기획 감사였다"고 했다. 감사원은 올해 8월 27일 자체 조사 결과를 내고, 2023년 감사 과정에 강압 조사가 있었다고 밝혔다. 이데일리에 따르면 감사원은 당시 수사요청서에서 없는 진술을 인용하는 등 증거와 맞지 않는 곳 51건을 찾았다고 했다.

이 통계를 지금처럼 매주 조사하고 공표할지를 두고도 논의가 이어져 왔다. 국토부는 2023년 12월 국토연구원에 연구 용역을 맡겼다. 주간경향에 따르면 더불어민주당 문진석 의원은 2025년 10월 국감에서 "투기 심리가 과대 반영되고 왜곡된 수치가 다시 시장을 자극해서 통계 전체가 왜곡되는 악순환"이라고 했다. SBS에 따르면 국토부는 같은 달 23일 몇 가지 안을 검토한다고 했다. 조사는 하되 공표하지 않는 안, 격주로 조사하는 안, 다른 수단으로 대신하는 안 등이다. 국민의힘 정희용 의원은 이달 15일 국감에서 "불편한 통계가 나오는 빈도 자체를 줄이려는 것 아니냐는 의문이 있을 수 있다"고 했다고 동아일보는 전했다.

국토부는 아직 방향을 정하지 않았다. 연합뉴스에 따르면 김영국 국토부 주택토지실장은 15일 "전문가들은 통계상의 한계 문제로 주간 통계를 조정해야 한다는 의견이 많다"고 말했다. 이어 "국민과 공인중개사들은 통계가 공표되기를 원하는 것으로 조사됐다"고 했다. 국토연구원 연구 결과를 두고 의견을 더 들은 뒤 개편안을 발표하겠다고 했다. 이 원장은 인공지능으로 낸 시세를 제공해 비교할 수 있게 하고 있다고 했다. 정기 공표 일정대로라면 다음 주간 통계는 10월 22일 목요일에 나온다.